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Il punto sulla relazione tecnica Dott. Notaio Fabio Cosenza

Un interessante articolo redatto dal Dott. Fabio Cosenza Notaio in Bologna

Il punto sulla relazione tecnica

Il mondo immobiliare bolognese è stato scosso nelle ultime due settimane dalla polemica nata a seguito di un articolo pubblicato su un giornale locale in cui – in maniera forse non particolarmente puntuale – si dava evidenza di una decisione dell’Antitrust che avrebbe (testuale) “boccia“to “i Notai di Bologna”, facendo così “salta“re “il balzello per chi compra casa“.

Un riassunto dell’intera vicenda diventa necessario, premettendo che in questo caso più che in tanti altri il titolo che ben può racchiudere tutto è quello della shakesperiana commedia “Molto rumore per nulla” (Much Ado About Nothing).

Come noto il Consiglio Notarile di Bologna – in continuità con altri rispettivi dell’Emilia – Romagna e nel solco di analoghe esperienze nazionali – da circa due anni ha “caldeggiato” la produzione in sede di stipula di una compravendita immobiliare di una relazione tecnica di conformità edilizia ed urbanistica del bene.

Il documento ha l’enorme pregio di fare emergere eventuali criticità dell’unità immobiliare o abusi e permettere così che gli stessi siano sanati prima del trasferimento; i beni non conformi ai titoli edilizi possono infatti essere non commerciabili.

La finalità dello strumento è prevenire eventuali conflittualità successive alla vendita che possono sfociare anche in lunghi e dispendiosi contenziosi; come si vede un obiettivo meritevole al servizio di tutte le parti dell’atto nonché nell’interesse del mercato intero.

La necessità della relazione tecnica non deriva tuttavia da una norma di legge, perché il nostro corpus normativo impone genericamente che l’immobile alienato sia commerciabile e conforme ai titoli edilizi, ponendo in capo al venditore tutti gli oneri dichiarativi in tal senso, che il Notaio non può (e non deve, c’è giurisprudenza netta sul punto) “strettamente” controllare.

Il Consiglio Notarile di Bologna – così come altri – non ha pertanto introdotto un nuovo obbligo di legge (non potrebbe, non è il legislatore!) ma fortemente “caldeggiato” l’utilizzo di uno strumento invitando tutti i Notai del Distretto a sottoporre all’attenzione di parti e mediatori i risvolti positivi della relazione al fine di diffonderne il più possibile l’utilizzo. In tale ottica è stato anche stilato un protocollo con gli Ordini di Geometri, Ingegneri ed Architetti per avere un modello unitario che fosse il più possibile comprensibile ed utile ai fini della stipula dell’atto.

Nonostante qualche resistenza (la relazione ha un costo, di cui la parte alienante si fa carico) il riscontro degli operatori e dei clienti è stato generalmente positivo, venendo percepita l’utilità dell’iniziativa. Il Notariato locale si è mostrato nel complesso compatto con poche eccezioni che hanno ritenuto di non attenersi alle indicazioni del Consiglio.

In questo scenario si è innestato il ricorso all’Antitrust in cui è stato contestato che la relazione tecnica rappresenterebbe un limite alla concorrenza e al mercato.

Il Garante, all’esito della sua istruttoria, si è espresso entrando non nel merito dell’iniziativa ma ribadendo semplicemente come lo schema della relazione non debba essere necessariamente unico ed uniforme e che le parti possono anche decidere di non fare ricorso a questo strumento.

Conclusioni, non si può che commentare, totalmente superflue: il format “standard” della relazione (frutto del protocollo di cui sopra) non è mai stato una condicio sine qua non ed è nato semplicemente per finalità di “semplificazione”, così come l’eventuale volontà di acquirente e venditore di non avvalersi dello strumento non mai stata in discussione. Certo, in questo caso, si rende necessario che la parte alienante fornisca tutti i documenti (progetti, licenze, etc..) eventualmente necessari al fine di appurare la conformità del bene e la sua commerciabilità.

Cosa accadrà quindi ora?

Fortunatamente la prassi virtuosa sviluppatasi in questi due anni ha convinto molti operatori (in primis i mediatori) del settore nonché i clienti stessi dell’importanza della relazione, e non sono mancate prese di posizione pubbliche in tal senso (una su tutte: ASSOPROPRIETARI con comunicato stampa in data 5 aprile 2019).

Certamente una presentazione giornalistica iniziale poco puntuale ha però contribuito a diffondere una ricostruzione distorta della vicenda, macchiando di “non dovuta onerosità” uno strumento che nasce solo ed esclusivamente a tutele delle parti e della regolarità dei trasferimento. Sul punto si rende necessario lavorare per offrire la giusta chiave di lettura.

Anomalo – e questo è un mero parere personale – anche l’intervento dell’Antitrust, che è giunto a sentenziare in un ambito ove di lesione della concorrenza non vi è proprio traccia e anzi si era lavorato proprio a tutela del mercato. Pare ormai evidente lo scollamento fra il Paese reale e l’AGCM di piazza Verdi a Roma, sempre più impegnata a raccogliere spazi (che in realtà non ha) e ad entrare in ambiti a lei estranei. Come detto più volte diventa sempre più deciso per lo sviluppo del Paese rivedere queste presunte Autorità Indipendenti e il loro ruolo, totalmente da ridimensionare.

Infine, per quanto mi compete, io continuerò a suggerire fortemente a clienti e mediatori di predisporre la relazione tecnica di conformità che mi piace paragonare alla cintura che dobbiamo mettere quando siamo alla guida di un’autovettura: un gesto banale che ci fa perdere un minuto la seconda, un documento dal costo contenuto il primo, ma che in entrambi i casi possono evitare tantissimi guai.

Notaio